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São Paulo é a capital brasileira dos microapartamentos, diz pesquisa

Entre 2016 e 2022, apartamentos lançados em São Paulo ficaram 20 m² menores, aproximadamente. Para a plataforma QuintoAndar, título se justificaria por ‘fatores demográficos, macroeconômicos e regulamentares que agiram para que o mercado imobiliário da capital se transformasse nos últimos 5 anos’.

Por g1 SP — São Paulo

Uma pesquisa divulgada pela plataforma de imóveis QuintoAndar com exclusividade ao g1 revela que a cidade de São Paulo pode ser considerada o epicentro dos microapartamentos no Brasil — aqueles que têm 30 m² ou menos, segundo o estudo.

O título se justificaria pelos “fatores demográficos, macroeconômicos e regulamentares que agiram para que o mercado imobiliário da capital se transformasse nos últimos cinco anos”.

Um dos principais pontos que levaram São Paulo a esse título foi a implementação do Plano Diretor na cidade:

“O plano estabelece diretrizes e normas para incentivar a construção residencial vertical de uso misto no entorno das estações de Metrô e ao longo dos corredores de ônibus. Isso significa construir edifícios de apartamentos com unidades menores, com menos vagas de garagem”, diz a pesquisa.

O QuintoAndar utilizou dados de diversas entidades para basear a pesquisa: IBGE, Fundação João Pinheiro, Secovi e USP, além da base de dados da própria plataforma e de parceiros como Wimóveis e Imovelweb.

Apartamentos menores e demanda imobiliária

Entre 2016 e 2022, os apartamentos lançados em São Paulo ficaram 20 m² menores, aproximadamente, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP).

  • As vendas de imóveis de apenas um quarto quase quadruplicaram em 18 anos: passaram de 8% em 2003 para 31% em 2021;
  • Em 2016, foram lançadas 446 unidades de microapartamentos em São Paulo;
  • O número aumentou mais de 40 vezes em cinco anos: foram 18,5 mil unidades lançadas em 2021.

“Os microapartamentos são muito visados por investidores, que buscam boa rentabilidade e potencial de valorização”, diz a pesquisa.

Valores que cabem no bolso

Segundo o QuintoAndar, os apartamentos menores comprometem menos a renda, já que têm preços de aluguel mais baratos (confira na tabela abaixo).

“Ao analisar dados das oito principais capitais do país, é possível observar que em sete delas os microapartamentos não superam o percentual de 30% do comprometimento de renda familiar. Em alguns casos, a tipologia é a única que não ultrapassa o percentual limite. A exceção é Salvador, onde o percentual do orçamento familiar gasto chega a 33%.”

Em São Paulo, de acordo com o levantamento, o aluguel com microapartamentos compromete 28% da renda familiar, em média. A Fundação João Pinheiro, que calcula o déficit habitacional no Brasil, considera que o ônus excessivo de aluguel ocorre quando mais de 30% da renda é comprometida.

Preço médio dos apartamentos na cidade de SP*

Área (m²)Preço médio (aluguel)
Até 20 m²R$ 1.300
21-25 m²R$ 1.600
26-30 m²R$ 1.870
31-35 m²R$ 1.910
36-40 m²R$ 2.160
41-45 m²R$ 2.300
46-50 m²R$ 2.470
51-55 m²R$ 2.540
56-60 m²R$ 2.690

Fonte: QuintoAndar

*Os valores acima não levam em consideração gastos com IPTU e condomínio, por exemplo.

Perfil do morador dos microapartamentos

A pesquisa apontou que mudanças culturais estão fazendo com que o perfil dos inquilinos mude ao longo dos anos. Em âmbito nacional, 175 moradores de apartamentos de até 30 m² foram entrevistadas pelo QuintoAndar entre os dias 18 e 25 de outubro de 2022.

  • São em maioria jovens: 75% têm entre 20 e 39 anos
  • Maioria das pessoas moram sozinhas (80%)

Faixa etária

  • 18 a 20 anos: 3,4%
  • 21 a 29 anos: 42,3%
  • 30 a 39 anos: 32,6%
  • 40 a 49 anos: 13,7%
  • Acima de 50 anos: 8%

Principais motivações

  • Independência: 47,4%
  • Morar perto do trabalho: 44,6%
  • Apartamento já mobiliado: 36%
  • Oferta de transporte público: 32,6%
  • Economia: 24%

Famílias menores

Em 1991, o número médio de moradores por domicílio no Brasil era de 4,2 e passou para 2,9 em 2020, segundo dados do IBGE.

Enquanto isso, o número de pessoas morando sozinhas aumentou:

  • 2012: 7,5%
  • 2014: 8,59%
  • 2016: 9,54%
  • 2018: 10,02%
  • 2021: 10,78%

Além disso, diz o estudo, “resultados de mudanças culturais e sociodemográficas (as pessoas estão vivendo mais, demorando mais para casar e ter filhos e morando mais sozinhas), além de urbanísticas e ecológicas (falta de espaço, verticalização como norte e uso consciente do solo), esse tipo de imóvel atrai quem busca independência, boa localização, praticidade e custo-benefício no preço”.

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